હરાજીનું મકાન ખરીદતી વખતે ધ્યાનમાં રાખવા જેવી પાંચ બાબતો

0

auction2_1453713485_14538

   બેન્કો તેમણે કબ્જે કરેલી પ્રોપર્ટીઝનું વેચાણ કરે છે ત્યારે આ પ્રકારનું ડીલ ખરીદનાર માટે જેકપોટ સાબિત થઈ શકે છે, પરંતુ તેના પણ આગવા જોખમો છે. ખરીદનારે યાદ રાખવું જોઈએ કે બેન્કનો હરાજી માટે મૂકેલી મિલકત પરનો દાવો તેની બાકી નીકળતી લોન જેટલો જ હોઈ શકે છે.

   તેના પરિણામે તેનો મૂળભાવ બાકી નીકળતી રકમના આધારે નક્કી કરવામાં આવે છે. તેથી જ હંમેશા પ્રોપર્ટીઝની હરાજી પ્રવર્તમાન બજારભાવથી ડિસ્કાઉન્ટે થાય છે અને આ ડિસ્કાઉન્ટ કેટલાક કિસ્સામાં 30 ટકા સુધી હોઈ શકે છે. પણ રિટેલ રોકાણકારો માટે આ પ્રકારની પ્રોપર્ટીઝ માટે બિડ કરવું મુશ્કેલ હોઈ શકે છે, કારણ કે આ પ્રોપર્ટીમાં મુખ્યત્વે ઊંચી નેટવર્થવાળા રિયલ એસ્ટેટ રોકાણકારો તેમના બેન્ક મેનેજરો, એજન્ટો વગેરેની મદદથી કોર્નર કરી લે છે. તેથી આ પ્રોપર્ટી લેતી વખતે પાંચ નીચેના મુદ્દા ધ્યાનમાં રાખવા જોઈએ.

ધિરાણદારો પાસેથી લોન

   બેન્ક મિલકતની હરાજી કરીને તેની બધી બાકી નીકળતી રકમ વસૂલ કરશે, પરંતુ તે વાતની કોઈ ખાતરી નથી કે આ જ મિલકતને બીજા ધિરાણદારો સમક્ષ મોર્ગેજ કરવામાં આવી છે કે નહીં. જો કે આ મુશ્કેલી રહેણાક ફ્લેટ્સ કે કોમર્સિયલ પ્રોપ્રર્ટીઝની તુલનાએ લેન્ડ પાર્સલના કિસ્સામાં વધારે જોવા મળે છે. તેનું કારણ એ છે કે મોટાભાગના લેણદારો મૂળ વેચાણ કરાર, શેર સર્ટિફિકેટ્સ અને હાઉસિંગ સોસાયટીઓના નો ઓબ્જેકશન સર્ટિફિકેટ વગેરે પર ભાર મૂકે છે, જેના દ્વારા તમને યોગ્ય ખ્યાલ આવી જા છે.

   આ ઉપરાંત તમે સ્વતંત્ર રીતે પણ ચકાસણી કરાવી શકો છો. તેમા મ્યુનિસિપાલિટીઝ, ટેક્સ ઓથોરિટીઝ વગેરેનો સમાવેશ થાય છે. ભારતમાં યુનિક પ્રોપર્ટી આઇડી ન હોવાથી ઉપલબ્ધ જમીન દસ્તાવેજોમાં મિલકત અંગેના બધા મોર્ગેજીસની જાણકારી મેળવવી મુશ્કેલ હશે, એમ લિયાસિસ ફોરાસના મેનેજિંગ ડિરેક્ટર પંકજ કપૂરનું કહેવું છે. આ સિવાય જો તે સંયુક્ત મિલકત હોય તો બધા માલિકો કે સહમાલિકો લોનમાં પણ સહમાલિક છે અને બેન્કે શરૂ કરેલી હરાજીની પ્રક્રિયાને આધીન છે. આ સિવાય પણ જો બીજા માલિકો હોય તો પછી મુશ્કેલી ઊભી થાય છે.

અન્ય બાકી નીકળતી રકમ

   બેન્ક બિડની રકમમાંથી જ બાકી નીકળતી રકમ વસૂલી લેશે, પણ બિડ વિનરે પ્રોપર્ટી સંલગ્ન બધી જવાબદારીઓ જેવી કે સોસાયટીની બાકી નીકળતી રકમ, પડતર વીજ બિલ, પ્રોપર્ટી ટેક્સ વગેરેની ચૂકવણી કરવાની હોય છે. ઘણી વખત આ બાકી નીકળતી રકમ નોંધપાત્ર હોય છે, તેવી ચેતવણી લિયાસ ફોરાસના કપૂર આપે છે. તેનું કારણ એ છે કે હાઉસિંગ લોનના ઇએમઆઇમાં સૌથી છેલ્લે નાદારી નોંધાય છે.

   તેથી તેવી ઊંચી સંભાવના છે કે ધિરાણ લેનાર કદાચ અન્ય ખર્ચાઓમાં પહેલા નાદારી નોધાવે. તેથી સોસાયટીના સભ્યોને મળવુ અને તેઓને પૂછવું કે બાકી નીકળતી પડતર રકમની જાણકારીની મદદથી પણ તેમા કેટલું આગળ વધવુ તે સુનિશ્ચિત કરી શકાય છે. આ સિવાય વીજ બિલ, ગેસ બિલ વગેરેર પડતર છે તે ચકાસણી પણ કરી શકાય છે.

પ્રોપર્ટી ટાઇટલ્સ

   સામાન્ય રીતે તેમ માની લેવાયુ છે કે પ્રોપર્ટી ટાઇટલ્સ ક્લિયર હોય છે, કારણ કે બેન્કોએ તેની સામે ધિરાણ આપ્યું હોય છે. પણ તે વાત સાચી નથી. સ્પર્ધા વેગ પકડી રહી છે, તેથી કેટલાક પ્રસંગોએ બેન્કો ટાઇટલ ક્લિયર ન હોય તો પણ તેની સામે ધિરાણ કરે છે.

   ઉદાહરણ તરીકે જોઈએ તો ઘણા બિલ્ડિંગો એવા છે જે ઓક્યુપેશન સર્ટિફિકેટ્સ પણ ધરાવતા હોતા નથી. બેન્કોએ જો તેમને લોન આપતા પૂર્વે પૂરેપૂરી તકેદારી લીધી હોય તો પણ પછી પણ આ પ્રકારની બાબત ગેરકાયદેસર હોય તેમ બની શકે છે. ઉદાહરણ તરીકે જોઈએ તો બિલ્ડરે તેના મૂળ પ્લાન કરતાં વધારે બાંધકામ પણ કર્યુ હોઈ શકે. ઓક્યુપેશન સાથેની પૂરું થયેલું બિલ્ડિંગ પ્રમાણમાં સલામત મનાય છે અને પ્રોપર્ટી ટાઇટલના મુદ્દા મુખ્યત્વે અંડર-કન્સ્ટ્રકશન પ્રોપર્ટીઝ કે લેન્ડ પાર્સલ અંગે હોય છે.

મકાનમાં ભાડુઆત

   અગાઉના માલિકો મકાનમાં ઓછું રહ્યા હોય તેવી સંભાવના પણ છે, કારણ કે બેન્ક સામાન્ય રીતે મિલકતની હરાજી કરતી વખતે તેમને મિલકત ખાલી કરવા કહેતી હોય છે. પણ જો તેમને રહેવા દેવાની પરવાનગી અપાય તો ભાડૂઆતો ત્યાં રહેતા હોય છે અને પછી તેને દૂર કરવાની જવાબદારી તમારી હોય છે. ભારતમાં ભાડૂઆત પાસેથી મકાન ખાલી કરાવવું કેટલું મુશ્કેલ છે તે તો બધા જાણે છે.

ભૌતિક સ્થિતિ

   વર્તમાન માલિકોને જ્યારે લાગે છે કે તેઓ મિલકત હવે ગુમાવી દેવાના છે ત્યારે તેઓએ તેની દેખભાળ કરવાનું છોડી દીધું હોય છે. આથી હરાજી પૂર્વે વર્તમાન મકાન માલિકોએ નાણાકીય દબાણથી બચવા માટે તેનું મેઇન્ટેનન્સ કરવાનું અટકાવી દીધું હોય છે. હવે આ કંઈ મોટો મુદ્દો નથી, તમારે તેના માટે મકાનની મુલાકાત લઈને તેની સમીક્ષા કરી સારા એન્જિનયરની મદદથી બધુ યથાયોગ્ય સ્થિતિમાં લાવવું પડે છે. તેમા રિપેરિંગ કરાવવું પડે છે.

Share :
Share :
source: Economic times

Leave A Reply

Share :