જોઇન્ટ ડેવલપમેન્ટમાં બ્રોકર નહીં પણ એડવાઇઝરની જરૂર

0

flat, Property

જોઇન્ટ વેન્ચરઃ વ્યાખ્યા મુજબ આ જોઇન્ટ વેન્ચ છે, જેમાં ભાગીદારો સાહસમાં જોડાય છે અને ડેવલપમેન્ટનો ખર્ચ સંયુક્ત રીતે કરે છે. રોકાણનું પ્રમાણ અલગ-અલગ હોય છે અને નફો તથા નુકસાન પણ તે જ પ્રમાણે ભાગીદારો વચ્ચે વહેંચાય છે.

જોઇન્ટ ડેવલપમેન્ટઃ આ કિસ્સામાં જમીન માલિક પોતાની જમીન આપે છે અને ડેવલપર તેના પર બાંધકામ કરે છે તથા બંને વચ્ચે રેવેન્યૂ શેરિંગનું યોગ્ય મિકેનિઝમ નક્કી કરવામાં આવે છે.

   અમદાવાદમાં જોઇન્ટ ડેવલપમેન્ટ બહુ જોવા મળતું નથી પરંતુ હવે તેના વિશેની ચર્ચા વધી રહી છે. જમીન માલિક માટે તે આગળ વધવાનો સૌથી સરળ માર્ગ છે કારણ કે તેમણે ડેવલપમેન્ટ માટે કોઇ નવું રોકાણ કરવાનું રહેતું નથી અને સાઇટના ડેવલપમેન્ટના મીઠાં ફળ ખાવાના હોય છે.

   બીજી તરફ, ડેવલપરલ માટે પણ તે ફાયદાની બાબત છે કારણ કે તેમણે જમીન ખરીદવા માટે મૂડી ખર્ચવાની જરૂર રહેતી નથી. જોઇન્ટ ડેવલપમેન્ટનો સંબંધ સમગ્ર પ્રોજેક્ટ સાઇકલ દરમિયાન ચાલે છે અને જો પ્રોજેક્ટ પૂર્ણ ના થાય તો ત્યાર બાદ પણ ચાલુ રહે છે. અહીં એ સમજવાની આવશ્યકતા છે કે આ પ્રકારના સોદા એ ડીલ નથી પણ ટ્રાન્ઝેક્શન છે તેથી બ્રોકરના બદલે ટ્રાન્ઝેક્શન એડવાઇઝરની જરૂર વધારે રહે છે.

   જોઇન્ટ ડેવલપમેન્ટમાં જમીન ચકાસણી અને પ્રોજેક્ટ પ્લાનિંગ બાદ ડેવલપર સિક્યોરિટી તરીકે અમુક રકમ જમીન માલિકને આપે છે. ત્યારબાદ પ્રોજેક્ટના પ્રકાર મુજબ અંદાજિત રેવેન્યૂનો હિસ્સો આપવાની દરખાસ્ત કરવામાં આવે છે અને પ્રોજેક્ટ પૂર્ણ કરવાની ટાઇમલાઇન સબમિટ કરે છે. આ હિસ્સો ટોપલાઇનના આધારે હોય છે, બોટમલાઇનના આધારે નથી હોતો. તેના આધારે બંને પાર્ટીની જવાબદારીઓનો ડ્રાફ્ટ તૈયાર કરવામાં આવે છે અને તેની કોમર્શિયલ શરતો નક્કી કરવામાં આવે છે. આ સમજૂતી જ ત્યારબાદ બંને પાર્ટી માટે પોતાની જવાબદારી પૂર્ણ કરવાનો આધાર બને છે. સામાન્ય રીતે જમીન માલિકની જવાબદારી માત્ર જમીનનું ક્લિયર માર્કેટેબલ ટાઇટલ આપવાની રહે છે અને સાઇટનું સાચું ફિઝિકલ પઝેશન આપવાની રહે છે.

   ડેવલપર ત્યારબાદ ડેવલપમેન્ટની પ્રક્રિયા ચાલુ કરવા માટે ડિઝાઇનિંગ અને પ્લાનિંગ મંજૂરીઓ લેવાનું શરૂ કરે છે. પ્રોજેક્ટ સારી રીતે ચાલે અને ડેવલપરનો ઇરાદો સારો હોય ત્યાં સુધી આ પ્રકારની વ્યવસ્થા ઉત્તમ લાગે છે પરંતુ કેટલીક પરિસ્થિતિમાં જમીન માલિકને જોખમનો સામનો કરવો પડે છે. જેમ કે,

(1) ડેવલપર સમજૂતી કરાર પર હસ્તાક્ષર કરે અને ડિપોઝિટ ચૂકવે પરંતુ ત્યારબાદ સમજૂતી મુજબ સાઇટ પર કામ ચાલુ ના કરે

(2) ડેવલપર કામ ચાલુ કરે પરંતુ બજારની નબળી સ્થિતિના કારણે અથવા તો અયોગ્ય ડિઝાઇનના કારણે પ્રોડક્ટનું વેચાણ ના કરી શકે અને કામ ચાલુ રાખવા માટે આવશ્યક કેશ ફ્લો મેળવતા નથી.

(3) ડેવલપર નાણાં મેળવે પરંતુ જમીન માલિક સાથે તે ના વહેંચે.

(4) ડેવલપર કામ ચાલુ કરે પરંતુ સમયમર્યાદા મુજબ કામ પૂર્ણ ના કરે અને નક્કી કરેલા ધોરણ મુજબનું બિલ્ડીંગ પણ ના બનાવી શકે.

   જો આમ થાય તો જમીન માલિકના હાથમાં એવી પ્રોપર્ટી રહે છે જે પૂર્ણ નથી થઇ અને અનેક સ્ટેકહોલ્ડરોને વેચાયેલી છે અને તેના કારણે આ મિલકત પર ઘણા કેસ થઇ શકે છે.

   આ પ્રકારના તમામ કિસ્સામાં રિયલ એસ્ટેટ કન્સલ્ટન્ટ બહુ મહત્ત્વનો ભાગ ભજવે છે, જે આ પ્રકારના જોખમો સામે માર્ગ કાઢી શકે છે. અમારા અનુભવના આધારે અમે કેટલાક મુદ્દા તારવ્યા છે, જેમ કે

(1) જમીન માલિક અને ડેવલપરની ભૂમિકા સ્પષ્ટ રીતે નક્કી કરવી જોઇએ.

(2) પ્રોજેક્ટની સમયમર્યાદા ડેવલપર તરફથી નક્કી હોવી જોઇએ અને તે વેચાણ પર આધારિત ના હોવી જોઇએ. (

(3) જમીન માલિકને પ્રોજેક્ટના નફામાંથી નહીં પરંતુ રેવેન્યૂમાંથી જ હિસ્સો મળવો જોઇએ.

(4) જમીન માલિકને જમીનની હાલની બજાર કિંમતના અમુક ટકા ડેવલપરે ડિપોઝિટ તરીકે ચૂકવવા જોઇએ.

(5) ડેવલપરે બાંધકામ આઇટમ્સની પૂરી માહિતી આપવી જોઇએ અને તેમાં કન્સલ્ટન્ટ્સ તથા ભાગીદારોની માહિતીનો પણ સમાવેશ થાય છે. આ બાબત સમજૂતી કરારનો હિસ્સો બનવી જોઇએ.

(6) જો અંદાજિત સમયમાં વેચાણ પૂર્ણ ના થાય તો જમીન માલિકને તેનો સમયગાળો વધારવાનો અથવા તો તેના ભાગે આવતા યુનિટોની ફાળવણી દ્વારા સંયુક્ત ભાગીદારી પૂર્ણ કરવાનો હક હોવો જોઇએ અને તે પણ અગાઉથી નક્કી થયું હોવું જોઇએ.

Share :
Share :

About Author

Leave A Reply

Share :