સુપર બિલ્ટ-અપ અને કાર્પેટ એરિયાનું સુપર ગણિત

0

co. property, house home-ll

 પ્રશ્નઃ હું તાજેતરમાં જ અમદાવાદમાં શિફ્ટ થયો છું અને લગભગ રૂ.50 લાખ સુધીની મિલકત ખરીદવા માંગું છું. સાઉથ બોપલ અને રિંગરોડ વિસ્તારમાં મેં ઘણી પ્રોપર્ટી જોઇ અને તેમાંથી મોટાભાગની રેરા હેઠળ રજિસ્ટર્ડ છે અને સંપૂર્ણ ચેક પેમેન્ટ સ્વિકારવામાં આવે છે. જોકે, મારો પ્રશ્ન એ છે કે રેરા હેઠળ કેટલું સુપર બિલ્ટ-અપ માન્ય છે અને એક્સ્ટ્રા ચાર્જ માટે શું નિયમ છે. – અરવિંદ માહેશ્વરી.

જવાબઃ   રેરા હેઠળ સુપર બિલ્ટ-અપ ટુ કાર્પેટ એરિયા રેશિયો માટે ડેવલપરોને કોઇ બંધન નથી પરંતુ ડેવલપરે એ સ્પષ્ટપણે બતાવવાનું છે કે કાર્પેટ એરિયા અને સુપર બિલ્ટ-અપ કેટલું છે. તમારા પ્રશ્નના પગલે અમે તમે જણાવેલા વિસ્તારમાં છ પ્રતિષ્ઠિત ડેવલપરોના પ્રોજેક્ટ્સની સમિક્ષા કરી અને તેમાં નીચે મુજબના પરિણામો મળ્યાં. અહીં અમે એ પ્રોજેક્ટ્સના નામ નથી આપી રહ્યા અને આ વિશ્લેષણ કોઇ પ્રકારના પૂર્વગ્રહ વગર કરવામાં આવ્યું છે.

   તમામ પ્રોજેક્ટ્સમાં કાર્પેટ અને સુપર બિલ્ટ-અપ એરિયાની વિગતો સ્પષ્ટપણે આપવામાં આવી છે. ગણતરી કરતાં એ ધ્યાને આવે છે કે દર્શાવેલા સુપર બિલ્ટ-અપ એરિયાની સામે 50-53 ટકા કાર્પેટ એરિયા ઓફર કરવામાં આવે છે. સરળ રીતે કહીએ તો 100 ચોરસ ફુટ સેલેબલ એરિયામાં ગ્રાહકને લગભગ 50 ચોરસ ફુટ કાર્પેટ એરિયા મળે છે (કાર્પેટ એરિયા રેરા માર્ગકર્શિકા મુજબ વ્યાખ્યાયિત થાય છે.) થોડાં વર્ષો પહેલાં સુધી 60-65 ટકા જેટલો ઊંચો રેશિયો હતો એટલે કે 100 ચોરસ ફુટ સુપર બિલ્ટ-અપમાં 60 ટકાથી વધારે કાર્પેટ એરિયા મળતો હતો.

   અગાઉના લેખોમાં અમે જણાવ્યું હતું કે નાગરિક તરીકે આપણે પ્રોડક્ટ માટે યોગ્ય ભાવ ચૂકવવાની તૈયારી દર્શાવી નથી. ઉદાહરણ જોઇએ તો 2012માં કેટલાક વિસ્તારોમાં જમીનના ભાવ રૂ.15,000 પ્રતિ વાર હતો અને  રૂ.1,200 પ્રતિ ફુટ બાંધકામ ખર્ચ હતો અને ~ 2600-2800 પ્રતિ ફુટ વેચાણ ભાવ હતો. છેલ્લાં 5-6 વર્ષમાં જમીનના ભાવ 3-4 ગણા વધ્યાં છે અને બાંધકામ ખર્ચ પણ લગભગ 40 ટકા વધ્યો છે. આ હિસાબે જોઇએ તો હાલમાં વેચાણભાવ રૂ.4,000 પ્રતિ ફુટ હોવો જોઇએ જેથી ડેવલપર નફો મેળવી શકે પરંતુ અમે જે સરવે કર્યો તેમાં લગભગ ~ 3000 પ્રતિ ફુટનો ભાવ ચાલે છે. આમ જો રો-મટિરિયલ મોંઘા હોય તો અંતિમ પ્રોડક્ટ કઇ રીતે મોંઘી નથી બની એ સ્વાભાવિક પ્રશ્ન છે.

   આજે મોટાભાગના મેટ્રો સિટીમાં સરેરાશ રૂ.6,000થી 9,000 પ્રતિ ચોરસ ફુટનો ભાવ ચાલે છે તેની સામે અમદાવાદમાં  રૂ.4,000નો ભાવ છે. જોકે, જમીનનો ભાવ કોઇ પ્રકારે ઓછો નથી. જ્યારે પણ ડેવલપરે ભાવનું સ્તર ઊંચું લઇ જવા પ્રયાસ કર્યાં છે ત્યારે ગ્રાહકોએ તેનો સ્વીકાર કરવામાં ખચકાટ અનુભવ્યો છે..

   થોડાં વર્ષો અગાઉ એક જાણીતા ડેવલપરે માંગને ધ્યાનમાં લઇને રૂ.60 લાખની કિંમતના 2-બીએચકે ફ્લેટનો પ્રોજેક્ટનો પ્રસ્તાવ મૂક્યો હતો પરંતુ ત્રણ મહિનામાં જ તેમણે એ પ્રોજેક્ટ ફરી ડિઝાઇન કરવો પડ્યો હતો અને સુપર બિલ્ટ-અપ સામે ઓછી કાર્પેટ સાથે 3બીએચકે લોન્ચ કરવા પડ્યા હતા..

   જો  રૂ.2,800 પ્રતિ ફુટના ભાવે 65 ટકા કાર્પેટ એરિયા મળતો હતો તો કાર્પેટની દ્રષ્ટિએ ભાવ રૂ.4,300 પ્રતિ ચોરસ ફુટ થતો હતો. પાંચ વર્ષ બાદની સ્થિતિએ ભાવ રૂ.4,000 પ્રતિ ફુટ હોવો જોઇએ અને 65 ટકાના રેશિયોને જોતાં તે રૂ.6,150 પ્રતિ ફુટ કાર્પેટ ભાવ થશે. પરંતુ આજે બેઝિક ભાવ રૂ.3,000 પ્રતિ ફુટ છે અને 53 ટકા કાર્પેટ રેશિયો ગણીએ તો તેનો ભાવ રૂ.5,650 પ્રતિ ફુટ બેસે છે. આમ પાંચ વર્ષ બાદ કાર્પેટનો વાસ્તવિક ભાવ ઓછો છે અને તેની સામે જમીન અને બાંધકામ ખર્ચ વધ્યો છે. તો ડેવલપરો કઇ રીતે નફો મેળવી રહ્યા છે.

- મોનિલ પરીખ (ડાયરેક્ટર, પરીખ ઇન્ફ્રાકોન)

Share :
Share :
source: ઇકોનોમિક ટાઈમ્સ.

Leave A Reply

Share :