સાવધાન મિલ્કત ખરીદતા પહેલા ધ્યાનમાં રાખવા જેવા અગત્યના મુદ્દા

0

1. મિલ્કતના ખરા માલિક કોણ ? :

     ખેતીની જમીન હોય તો ૭/૧૨ની નકલને રેકોર્ડ ઓફ રાઈટસ્‌ ગણી શકાય. સીટીની મિલ્કત હોય તો સીટી સર્વે દફતરે કોનું નામ ચાલે છે તે ચકાસવાનું અન્યથા આવા આધારભૂત વ્યકિતએ યા તેના અધિકૃત કાયદેસરના મુખત્યારે કરી આપેલા રજીસ્ટર્ડ(નોંધાયેલા) દસ્તાવેજોથી મિલ્કતના ખરા અને સાચા માલિકને ઓળખી શકાય. આવા માલિકના ફોટો આઈડેન્ટીટી વીથ સાઈન જેવા કે ડ્રાઈવીંગ લાઈસન્સ, પાન કાર્ડ, અધિકૃત આઈડેન્ટીટી કાર્ડ વીથ ફોટો, પાસપોર્ટ વિગેરે. ચૂંટણી કાર્ડ ફોટો આઈડેન્ટીટી છે પણ જેમાં કયાય સહીનો નમૂનો જોવા મળતો નથી માટે તેને અમુક સંજોગોમાં યોગ્ય ગણી શકાય નહીં.(આવી વ્યકિત વતી કોઈ સહી કરે તો તેની માહિતી મળતી નથી). આવા માલિકની સત્તાવાર મિલ્કત હોય તો તેઓના નામનો દસ્તાવેજ હોય યા હક્કપત્રકમાં આનો ઉલ્લેખ હોય યા સીટી સર્વેમાં તેની નોંધ હોય. વીલથી મળેલી મિલ્કતની ખરાઈ કરીને ખરીદ કરી શકાય. પેઢી નામામાં જણાવેલ વ્યકિતઓની સંમતિથી યા કોર્ટમાંથી પ્રોબેટ મેળવીને.

11

     વારસાઈથી મેળવેલી મિલ્કતના સહમાલીકોના હક્ક રજીસ્ટર દસ્તાવેજથી ફારેગ જતા યા મેળવેલા હોવા જરૂરી છે. હિન્દુ વારસાઈ ધારા મુજબ આ મુદ્દો ખૂબ ગુચવાડા ભર્યો છે. મોટા ભાગના દાવા- પ્રકરણો આવા કારણોને લીધે ઉપસ્થિત થતા હોય છે. આવા દસ્તાવેજો તથા તે બાબતની યોગ્ય માહિતી સબ રજીસ્ટ્રાર ઓફિસમાંથી સર્ચ મેળવીને યા યોગ્ય વકીલ પાસેેથી ટાઈટલ સર્ટી મેળવીને મિલ્કતના સાચા-ખરા અને યોગ્ય માલિકની ઓળખ કરી શકાય.(ટ્રાન્સફર ઓફ પ્રોપર્ટી એકટની કલમ-૫૨(બાવન) મુજબ કોઈ દાવા પ્રકરણો હોય તો તેની પણ માહિતી અત્રેથી મળે).

2. કબજો :

     મિલ્કતનો માલીકને મિલ્કતના શાંત અને પ્રત્યક્ષ કબ્જા ભોગવટામાં હોવો જોઈએ. કબ્જા વગરનો વેચાણ વહેવાર સંપૂર્ણ ગણી શકાય નહી. મિલ્કતનો માલીક તે મિલ્કતના ભોગવટા-વપરાશમાં પ્રત્યક્ષ રીતે હોવો જોઈએ. તેને લગતા યોગ્ય પુરાવા, મિલ્કતના રેકોર્ડ ઓફ રાઈટસ્‌માં આવા અન્ય કબજો ધારણ કરનારાના બીજા હક્કમાં યા અન્ય કયાંય પણ રેકોર્ડ ઓફ રાઈટસ્‌માં ઉલ્લેખ ન હોવો જોઈએ. પંચાયત, નગરપાલિકા,મહાનગરપાલિકાના વેરાબીલ, આકરણી પત્રક, લાઈટબીલ, ટેલીફોન બીલ યા જે તે સરનામે થયેલા પત્ર વ્યવહારોના પુરાવાથી યા અન્ય અડોસ-પડોસના રહેવાસીની પૂછપરછથી પણ મિલ્કતના કબ્જાની પૂર્ણ માહિતી મેળવી શકાય તથા ખાત્રી કરી શકાય. કબ્જોએ સતત હોવાનો પર્યાય છે. તૂતક, કયારેક યા કવચીત કબ્જાને કબ્જો ગણી શકાય નહી. કબ્જો એટલે સતત વિના અટકાયત-અવરોધ વગરનો કાયમી હોય તેને આવા વપરશી હક્કને કબ્જો કહેવાય.

3. અગ્રહકક ધરી :

     ખરીદ કરતા પહેલા આ મિલ્કત ના મલીક કોણ હતા અને તેઓ કેટલા સમયથી આ મિલ્કત ના મલીક છે તે ચકાસવુ ખુબ જરૂરી છે. નવા ફલેટ, બંગલા, સ્કીમમાં રોકાણ કરતા પહેલા  આ મુદ્દાનો અભ્યાસ ખુબ જરૂરી છે, હાલનો વેચાણ કરનાર વ્યકિત, ઓર્ગેનાઈજેશન, બિલ્ડર, ડેવલપર તથા અન્ય એ આ મિલ્કત કોની પાસેથી, કયાં કાયદેસરના  દસ્તાવેજથી અવેજ ચુકવીને જે તે મિલ્કતના માલીકી હક્ક યા તેને આનુસંગીક વેચાણના હક્ક ભોગવી રહયો છે.

     અગાઉના માલીકોએ યા સહમાલીકોએ આ બાબતે કોઈ દાવા પ્રકરણો ઉપસ્થીત કર્યા છે કે નહી તે જાણી લેવુ ખુબ અગત્યનુ હોય છે. આવા દાવાની નોંધણી સબ-રજીસ્ટરમાં થઈ હોય તો તેને સર્ચ કરી મેળવી શકાય.

4. સ્થાનિક સત્તાઓની મંજુરી :

     મિલ્કતની ખરીદી નવા પ્રોજેકટમાં બાંધકામ સાથે યા પ્લોટની હોયતો જેતે સ્થાનીક સત્તા મંડળ જેમ કે સુરત મહાનગરપાલિકા, સીટી લીમીટની બહાર હોયતો સુરત અર્બન ડેવલોપમેન્ટ ઓથોરીટી (સુડા) યા તાલુકા પંચયત, જીલ્લા પંચાયત તથા જીલ્લા કલેકટર કચેરી તરફથી પ્લાન મંજુરી તથા બીન ખેતી વિષયક બાબતની પરવાનગી મેળવેલી હોય અનિવાર્ય છે. અન્યથા કોઈ પણ ઓથોરીટીમાં આ પરવાનગી વગર ખરીદનારાઓના નામો રેકોર્ડ ઓફ રાઈટસ ઉપર ચડી શકતા નથી કે પછી કોઈપણ ખાનગી તથા રાષ્ટ્રીયકૃત બેંક લોન આપતી નથી. આવી પરવાનગી વગર ખરીદ કરેલી મિલ્કતનું કાયદાકીય કોઈ મુલ્ય હોતુ નથી. આવી સ્થાનીક સત્તાધારી પાસેથી મેળવેલી પરવાનગી સાથે તે મુજબનુ બાંધકામ તથા અન્ય શરતોનુ પાલન થવુ ફરજીયાત હોય છે. અન્યથા આવી પરવાનગી રદ બતલ ગણાય અને ખરીદનારને કાયદાકીય પ્રકરણનો સામનો કરવો પડતો હોય છે. જે કારણે આ બાબતની યોગ્ય સુઝ બુઝ સાથેની સાવચેતી રાખવી જરૂરી છે.

5. ખરીદ કરવામાં આવતી મિલ્કતનો એરીયા (ક્ષેત્રફળ) :

     ખરીદ કરવા નકકી કરેલી મિલ્કતનંુ ક્ષેત્રફળ કારપેટ, બિલ્ટઅપ તથા સુપર બિલ્ટઅપ માં ગણાતુ હોય છે. સાઉથ ગુજરાતમાં બાંધકામ વાળી  મિલ્કત ઉપર કોમન પેસેજ, માર્જીન તથા બિલ્ટઅપમાં સમાવેશ થતા ક્ષેત્રફળ ઉપરાંતના બજારના ધારા અને રીવાજ અનુસારનું લોડીંગ ઓર્ગેનઈજરો ચડાવીને વેચાણ કીંમત નક્કી કરતા હોય છે. વળી તેની ગણતરી સામાન્ય નાગરીક માટે ખુબ ગુંચવાડા વાળી અને જટીલ હોય છે. કારપેટ ઉપર લોડીંગ સુપર બિલ્ટઅપનું હોવુ સામાન્ય તથા યોગ્ય હોય પણ સુપર બિલ્ટઅપ ઉપરથી કારપેટની ગણતરીમાં પણ મિલ્કત ખરીદનારાઓને ૨.૫૦% થી ૫% વધરાની ગણતરીના નાણાં ચુકવવાના થતા હોય છે. આ મુદ્દે પણ મિલ્કત ખરીદ કરનાર વ્યકિત ના છેતરાવાની શકયતા  ખુબ વધી જતી હોય છે.

6. ખરીદ કિંમત :

     મિલ્કતોની બજાર કિંમત એ સમય-સંજોગ અને પ્રોજેકટની અન્ય સુવિધાઓના કારણે બદલાતી રહેતી  હોય છે. પ્રોજેકટના ઓર્ગેનઈજરની ગુડવીલ તથા શાખ પણ આ મુદ્દે દ્વારા બહાર પાડવામાં આવેલી જંત્રી અને બજાર કિંમત વચ્ચે મોટા ભાગે કોઈ પણ પ્રકારની સામ્યતા હોતી નથી. સરકાર માન્ય જંત્રીમાં ફેરફાર વાર્ષ્િોક – દ્વી વાર્ષ્િોક થતો હોય છે. તેને અનુસરીને માત્ર મિલ્કતના દસ્તાવેજો કરાવી શકાય પણ તેની બજાર કિંમત યા ખરીદ કિંમત નક્કી કરી શકાતી નથી. આ સંજોગોમાં મિલ્કતની કિંમત અર્થશાસ્ત્ર અને બજારની માંગ અને પુરવઠા પર આસમાની – સુલતાની જેવી હોય છે. જમીન- મિલ્કતના દલાલો તથા ઓર્ગેનઈજરો દ્વારા બહાર પડતા ભાવને બજાર ભાવ ગણીને મિલ્કતની ખરીદી તથા વેચાણ થતા હોય છે. બજારભાવ નહિ જાણતા વ્યકિત સાથે વ્યવહાર કરનારા મોટા ગાળા ખાયને કામ કરતા હોવાનુ પણ જણાય છે.

7. નવા પ્રોજેકટમાં કબજા સોંપણી :

     નવા પ્રોજેકટમાં આયોજકો તરફથી નક્કી કરવામાં આવેલી અવધી દરમ્યિાન દસ્તાવેજી કાર્યવાહી તથા કબ્જા સોંપણી નિયત સમય મુજબ થવી જરૂરી છે અન્યથા ખરીદ કરનારે કરેલા ભવિષ્યના આયોજનો ખોરંભે ચડે યા અટવાય જતા હોય છે. મોટા પ્રોજેકટમાં આવી સમય મર્યાદામાં ખુબ મોટી બાંધછોડ ખરીદ કરનારના ભાગે આવતી હોય છે.

8. ઈન્ફ્રાસ્ટ્રકચર :

     આયોજીત સ્કીમમાં રોડ રસ્તા અને લાઈટ, સી.ઓ.પી., પાર્કીંગ તથા વિજળી કનેકશન, ગેસ કનેકશન જેવી સુવિધા ઘણી વાર કાગળ ઉપરજ રહી જતી હોય છે. ભાવવધારા યા અન્ય બહાના હેઠળ આ સુવિધા માત્ર નામની જ મળતી હોય છે. ગેસ કનેકશન તથા લાઈટના રૂપિયા અલગથી લેતા હોય તેવા આયેજકો પણ આજકાલ મળતા હોય છે. માટે આ બાબતની આગોતરી ચોખવટ કરી લેવી યોગ્ય ગણાય.

9. મિલ્કતના ફિટીંગ્સ :

     નવા પ્રોજેકટોમા જાહેર કરવામાં આવેલા સાહિત્યો તથા જાહેરાતોમાં જણાવ્યા મુજબના ટાઈલ્સ, બાથરૂમ ફિટીંગ્સ ઈલેકટ્રીફિકેશન સ્પેસીમેન મુજબના છે કે નહી તે ચકાસી લેવુ ખુબ જરૂરી હોય છે. સમયની સાથે બારી-દરવાજા, એલ્યુમીનિયમ સેકશન વિગેરેમાં લોવર ગ્રેડનો ઉપયોગ કરી ભરપુર નફાખોરી થતી હોય છે. જો ખરીદનાર જાગૃત હોય તો સામેવાળાને આવી છેતરપીંડી કરવની તક ઓછી યા નહિવત્‌ થઈ જતી હોય છે.

10. પાર્કિંગ :

     પેઈડ પાર્કિંગ અને જાષ્ભ્ના ધારા ધોરણ પ્રમાણે ફાળવી આપવામાં આવેલી પાર્કિંગ ફ્રિ હોય છે પણ ઘણા આયોજકો મુંબઈના પગલે આના પણ નાણા વસુલતા હોય છે. જે અંગે પહેલેથીજ ચોખવટ કરવી જરૂરી છે.

Share :
Share :

About Author

Leave A Reply

Share :